Een gerechtelijke procedure mag niet doorgeschoven worden naar een ‘comité’ of een andere groep van eigenaars

**Aanleiding tot de gerechtelijke procedure was de weigering van de voormalige syndicus om de volledige boekhoudkundige stukken over te maken aan de nieuwe syndicus.** In deze procedure vorderde de VME de veroordeling van de voormalige syndicus op twee vlakken: - enerzijds om binnen de 14 dagen na betekening van het tussen te komen vonnis de volledige boekhouding van het gebouw over te maken aan de nieuwe syndicus, onder verbeurte van een dwangsom per dag vertraging - anderzijds tot betaling van een schadevergoeding voor de schade die de VME leed tengevolge van het slecht gevoerde financiële beheer

Alvorens echter ten gronde te oordelen, kwam de ontvankelijkheid van de vordering ter sprake. De voormalige syndicus betwistte immers dat de syndicus een rechtsgeldig mandaat had gekregen van de AV om de gerechtelijke procedure op te starten.

Concreet had de AV voorafgaandelijk aan de procedure als volgt beslist:

“Overname boekhouding: Mevr. M. is bezig met de afrekening van 2012 op te stellen. Er wordt een comité opgericht om de rekeningen en balansen goed te keuren. AV geeft hiervoor volmacht aan dit comité. In dit comité zullen zetelen: Dhr. B. en mevr. D.
Comité heeft ook volmacht van AV om eventueel verdere stappen te nemen tegen [xxx].” (voormalig syndicus)

De Vrederechter verwees naar het feit dat bij een VME het initiatiefrecht om te procederen in regel bij de AV ligt en dit op grond van artikel 577-9 §1 Burgerlijk Wetboek. De Vrederechter vervolgde dat hij uit voormelde beslissing van de AV niet kon afleiden dat de AV reeds een (definitieve) beslissing had genomen om een procedure tegen de voormalige syndicus in te stellen:

“Wel integendeel: zij delegeert de eventuele beslissing hierover aan een comité. In strijd met wat de VME voorhoudt, is dergelijke delegatie aan een comité of aan de syndicus niet rechtsgeldig aangezien het principieel gaat om een exclusieve bevoegdheid van de algemene vergadering (vgl. Rb. Brugge 5 januari 2007, T. App. 2007/4, 52). Verder blijkt uit voornoemde notulen geenszins een bepaalde of (minstens) bepaalbare in te stellen rechtsvordering (vgl. KOKELENBERG, e.a., Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht, T.P.R. 2009, 3, rdnr. 186).”

De Vrederechter volgde de VME echter wel in haar redenering dat er in uitzonderlijke gevallen, met name wanneer de statuten of de wet dit bepalen, geen voorafgaandelijk toestemming nodig is van de AV.

De uitzonderingen door de wet voorzien, zijn:

  • bewarende maatregelen en/of daden van voorlopig beheer (artikel 577-8 §4, 4° Burgerlijk Wetboek)
  • vorderingen om dringende redenen of tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen (artikel 577-9 §1 lid 3 Burgerlijk Wetboek); deze vordering moet dan wel zo snel mogelijk worden bekrachtigd door de Algemene Vergadering

In casu bevestigde de Vrederechter dat de door de VME opgestarte procedure tot afgifte van de boekhoudkundige stukken wel degelijk dringend was op het moment van de dagvaarding, zodat voldaan was aan artikel 577-9 §1 lid 3 Burgerlijk Wetboek. Immers:

“Niet alleen bestond er een wettelijke verplichting in hoofde van de voormalige syndicus om binnen een termijn van 30 dagen na beëindiging van haar mandaat het volledige dossier van het gebouw te overhandigen aan haar opvolger. Bovendien toont de VME aan dat door het ontbreken van de correcte balans en een factuurlijst van 2012 de nieuwe syndicus in de problemen kwam bij het opmaken van de balans en de afrekeningen van 2013, waardoor voor eigenaars die beslisten om hun appartement te verkopen, niet geweten was hoeveel hun achterstal in bijdragen aan de VME bedroeg.”

Ook de vereiste van latere bekrachtiging door de AV was vervuld: 10 maanden na de dagvaarding had er immers een algemene vergadering plaatsgevonden waarop het initiatief van de syndicus om de procedure op te starten, bekrachtigd werd.

Uiteindelijk werd de vordering van de VME dus toch ontvankelijk verklaard.

Besluit:

Vooraleer een gerechtelijke procedure op te starten dient in principe een beslissing voor te liggen waarin de AV hiertoe opdracht geeft aan de syndicus.
De enige uitzonderingen hierop zijn:

  • wanneer de statuten een dergelijke machtiging reeds voorzien
  • in geval van bewarende maatregelen en/of daden van voorlopig beheer
  • in geval van een vordering om dringende redenen of tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen
  • het invorderen van achterstallige mede-eigenaarsbijdragen

Deze beslissing tot het opstarten van een gerechtelijke procedure moet duidelijk omschreven zijn, en dient door de AV zelf te worden genomen, en mag dus niet worden doorgeschoven naar een Raad van Mede-eigendom of een ‘comité’ van eigenaars.

LEES OOK

Opsporing verzocht: verplichte inschrijving van de syndicus

Bijna 7 jaar na de ingrijpende Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, heeft de wetgever uitwerking gegeven aan het toen nieuwe artikel 577-8 §2/1 van het Burgerlijk Wetboek, dat stelt dat…

Lees meer

Opsporing verzocht: verplichte inschrijving van de syndicus

Bijna 7 jaar na de ingrijpende Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, heeft de wetgever uitwerking gegeven aan het toen nieuwe artikel 577-8 §2/1 van het Burgerlijk Wetboek, dat stelt dat de …

Lees meer

Online bijstand makelaars en schadebeheerders

Wij bieden een online eerstelijnsbijstand voor makelaars, verzekeringsagenten en schadebeheerders. U kan via deze tool gratis advies vragen. Stel uw vraag, upload de nodige documenten en wij nemen binnen de 24 uur contact met u op.

Stel uw vraag

U bent syndicus? Stel uw vraag.

Online bijstand syndici en mede-eigenaars
Wij bieden een online bijstand voor syndici en mede-eigenaars. U kan via deze tool gratis advies vragen. Stel uw vraag, upload de nodige documenten en wij nemen binnen de 24 uur contact met u op.

Stel uw vraag

WAARMEE KUNNEN WIJ U NOG VAN DIENST ZIJN?

Contact details

Advox
Bredabaan 652
B-2930 Brasschaat (Antwerpen)

E info@advox.be
T (03)650 05 60